關于印發《關于規范既有建筑改造項目審批管理的指導意見》的通知

寧建辦〔2025〕169號

各相關單位：

為進一步明確我市既有建筑改造項目各項審批審查的管理要求，理順我市既有建筑改造項目審批管理機制，我委會同市規劃資源局共同研究編制《關于規范既有建筑改造項目審批管理的指導意見》。現將《意見》印發給你們，請結合實際情況落實。

南京市城鄉建設委員會

南京市規劃和自然資源局

2025年8月25日

相關解讀：圖解《關于規范既有建筑改造項目審批管理的指導意見》

關于規范既有建筑改造項目審批管理的指導意見

第一章 總則

第一條 為貫徹落實黨中央、國務院關于“實施城市更新行動”的決策部署，建立健全適合既有建筑改造項目的全過程審批管理機制，堅持尊重現狀、規范管理、服務發展，在保證工程質量和安全、維護公共安全和公眾利益的基礎上，有力推動南京市城市更新工作有序進行，根據有關法律法規，結合本市實際，制定本指導意見。

第二條 本意見適用于南京市各建設行政主管部門或審批部門依據職責和工程建設項目管理權限，對既有建筑改造項目（包括既有建筑整體或局部改造及擴建、內部裝修工程）的審批管理工作。住宅室內裝飾裝修根據建設部令110號執行，不適用本意見。

第三條 既有建筑改造項目的審批應當符合有關法律法規，防范后續矛盾糾紛和法律風險。同時要優化審批程序、簡化報批要件，提升既有建筑改造項目審批服務效能。

第四條 江北新區、各區可根據本意見，結合工作實際，進一步細化工作細則。

第二章 建設主體和前期準備

第五條 以下單位或個人可作為既有建筑改造項目的建設主體：

（一）既有建筑的不動產權利人或其委托的第三方；

（二）經既有建筑產權人書面人同意的承租人（擴建除外）；

（三）因歷史遺留問題無不動產權屬證書的既有建筑的使用人或管理人（需經本《意見》第六條規定的區人民政府或主管部門出具房屋合法性證明材料）。

既有建筑的不動產權利人為兩人及以上的，經所有權利人協商一致，可委托其中一個權利人或第三方作為既有建筑改造項目的建設主體。

既有建筑改造項目涉及建筑面積增加，需要進行不動產登記的，建設主體應為全體不動產權利人。既有建筑改造項目無不動產權屬證書但改造完成后可能有析產或其他產權確認需求的，應當在改造前明確建筑原始產權。既有建筑改造項目無不動產權屬證書的，本次改造審批手續不可作為產權辦理證明材料。

第六條 既有建筑建設主體在辦理審批審查手續時可提交下列文件之一作為房屋合法性證明材料：

（一）不動產權屬證書；

（二）已完成竣工驗收備案但未辦理產權手續的，可提交既有建筑原建設工程規劃許可材料和竣工驗收備案證明。

建設工程規劃許可證和不動產權證書內容發生不一致時，由規劃資源部門結合項目實際情況研究確認。對于部分既有建筑因歷史遺留問題等缺失建設工程符合規劃材料的，可由建設單位或審批部門函詢規劃資源部門，規劃資源部門針對具體情形，按照“一事一議”的方式研究確認并出具書面確認意見。無法提供不動產權屬證書的，由該既有建筑所在地的區人民政府或建筑使用人（管理人）的主管部門（市級及以上，如教育、衛健等）核實后出具房屋合法性證明材料，證明材料應包含建筑使用人（管理人）、建筑層數、建筑面積、現使用功能、改造后使用功能、消防安全性、結構安全性等內容。區人民政府或建筑使用人（管理人）的主管部門對房屋合法性證明材料的真實性負責。相關部門出具的確認意見或房屋合法性證明材料可以替代產權證明文件辦理改造建設相關手續。

第七條 建設主體在實施既有建筑改造前，應當組織專業單位進行現場踏勘，收集、整理原建筑物工程建設及前期維修改造的相關資料，開展可行性研究，并根據項目實際復雜程度，編制可行性研究報告（或結構加固、建筑防火改造方案）。具備條件的，在編制施工圖設計文件之前對可行性研究報告及檢測、鑒定報告進行專門研究和論證，避免投資決策失誤造成損失。

第三章 規劃審批

第八條 既有建筑改造項目應當依法辦理規劃審批手續，涉及使用功能改變的，按照《既有建筑改變使用功能規劃建設聯合審查辦法》（寧規劃資源規〔2021〕2號）相關規定辦理。

在不影響周邊利害關系人合法權益、不破壞景觀環境、保證公共安全和公共利益的前提下，符合下列條件的無需辦理規劃審批手續，其中涉及相鄰關系的，以社區自治方式統籌處理：

對自有用地范圍內或城市公共空間服務功能提升的微更新改造項目，包括新增或更新停車、消防、體育、綠化景觀、市政等配套設施，如非機動車和機動車充電設施（含停車棚）、消防樓梯、防火墻、消防栓、消防水源、健身場地設施、垃圾分類設施、景觀小品、設備機組（如暖通空調設備、給排水設備、電力設備、通信設備、太陽能設備等）等，以及其他規定明確的無需辦理規劃審批手續的項目。

不增加建筑面積、建筑高度，對既有建筑進行內外部裝修、改造的事項，如增減或改變門窗，改變內部分隔、裝飾，增減或改變內部扶梯、樓梯、電梯，立面出新、改造，結構改造加固等情形。但大中型或受保護的建筑物、構筑物外立面改造項目除外。

其他項目情況復雜難以判定的，各審批部門可根據需要書面征求規劃資源部門意見，由規劃資源部門在5個工作日內予以書面反饋。

既有建筑屬于無需或豁免辦理規劃審批手續建設情形的，可以直接辦理后續施工圖審查、消防設計審查、施工許可等建設手續。

第四章 施工圖審查

第九條 施工圖審查機構受理既有建筑改造項目施工圖審查申請后，應當依據《南京市既有建筑加固改造工程施工圖設計文件技術論證和審查指南（結構專業）（試行）》《南京市既有建筑改造設計導則（建筑與設備專業）（試行）》《江蘇省既有建筑改造消防設計技術要點》等文件規定，重點對結構安全性、消防安全性和使用安全性進行技術審查。既有建筑改造項目通過技術審查后，審圖機構應當出具《施工圖設計文件審查合格書》或《施工圖設計文件技術性審查通過告知書》。

第五章 消防設計審查

第十條 依據《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》第十四條屬于特殊建設工程的既有建筑改造項目，應當在施工前向消防審驗部門申請消防設計審查。

第十一條 既有建筑改造項目應當執行現行國家工程建設消防技術標準，存在空間、結構等客觀條件限制的，應當符合《江蘇省既有建筑改造消防設計技術要點》，并采取人防、技防、物防等加強性措施，提升火災預防和處置能力。對既有建筑的外墻外保溫系統實施改造時，應當符合現行國家工程消防技術標準。

第十二條 實行施工圖設計文件聯合審查的，施工圖審查機構應當將建設工程消防設計的技術審查并入聯合審查，消防審驗部門根據施工圖審查合格意見，出具消防設計審查許可。

第六章 建筑工程施工許可

第十三條 既有建筑改造項目依法需要申請建筑工程施工許可證的，建設主體應當具備下列條件，并提交相應的證明文件：

（一）房屋建筑具有不動產權證或國有土地使用證和房屋所有權證，已經辦理竣工驗收備案但未辦理產權手續的，應提供竣工驗收備案證明。對因歷史遺留問題確實無法提供產權證明的，可按照本文件第六條規定出具確認意見或房屋合法性證明材料替代。如由承租人裝修的，還需提供租賃合同和產權人同意裝修的證明材料。

（二）依法應當辦理建設工程規劃審批手續的，應提交建設工程規劃許可證或規劃審批意見函。根據規劃管理要求，無需或豁免辦理規劃審批手續的既有建筑改造項目，由建設單位會同設計單位提交承諾書。

（三）已經確定建設單位、施工單位、設計單位、監理單位、勘察單位（如涉及）（登錄“江蘇省建筑市場與誠信信息一體化平臺”，將中標企業工程合同和其他參建單位合同在建設工程合同歸集系統進行歸集）。

（四）有滿足施工需要的資金安排、施工圖紙及技術資料。建設單位應當提供建設資金已經落實的承諾書，并按照《南京市深化施工圖審查改革實施意見2.0》（寧建改辦〔2023〕9號）要求提供符合要求的施工圖審查手續。

（五）有保證工程質量和安全的具體措施。建設單位、設計單位、監理單位、施工單位應當提供現場質量安全措施落實的保證書。

第七章 質量安全監督

第十四條 對既有建筑改造項目實行分級分類差異化監督，對不涉及建筑主體和承重結構變動、使用功能調整、消防設施變動、房屋立面改動等可能影響公民生命財產安全和公共利益的既有建筑改造項目，可適當減少監督抽查頻率。

第八章 消防驗收或備案

第十五條 建設主體在申報消防驗收或備案前應當組織設計、施工、工程監理、技術服務等單位對建設工程是否符合消防要求進行查驗，形成消防查驗報告。

第十六條 取得消防設計審查許可的既有建筑改造項目，應當在竣工驗收合格后向消防審驗部門申請消防驗收。消防驗收應當依據法律、法規、規章和經審查合格的消防設計文件開展。消防審驗部門可以委托具備相應能力的技術服務機構開展消防驗收的消防設施檢測、現場評定，并形成意見或者報告，作為出具消防驗收許可的依據。

對既有建筑局部進行改造利用的，建設主體不得降低建筑整體消防安全水平，消防審驗部門應在既有建筑改造項目消防設計審查許可范圍內開展消防驗收現場評定。

第十七條 按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計，但未達到《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》第十四條所列情形的既有建筑改造項目屬于其他建設工程，對該類工程實行備案抽查制度。消防審驗部門收到備案材料后，對符合要求的出具備案憑證，并按省住房和城鄉建設部門規定的比例進行抽取，對被確定為檢查對象的，現場檢查依據涉及消防的建設工程竣工圖紙和建設工程消防驗收現場評定有關規定進行。

既有建筑改造項目申請消防驗收備案應按要求提交法定要件，依法不需要辦理施工許可的既有建筑改造項目應當提交消防查驗情況報告，可不再提交竣工驗收報告。

第九章 竣工驗收備案

第十八條 依法需要辦理施工許可的既有建筑改造項目，應當參照《南京市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工聯合驗收管理辦法（暫行）》（寧建改字〔2022〕1號）規定實施聯合驗收。《竣工聯合驗收意見書》作為既有建筑改造項目的竣工驗收備案憑證，不再單獨核發《工程竣工驗收備案表》。

第十章 產權辦理

第十九條 既有建筑改造項目如涉及建筑面積增加或建筑外輪廓變大的，應根據相關規定完善用地、規劃和建設手續，并依法辦理產權登記。既有建筑改造項目建設主體為非產權人，其辦理的規劃審批、施工許可等不作為證明房屋合法產權的依據。

第十一章 附則

第二十條 各級建設行政主管部門應當加強與各行業主管部門、屬地政府等的協調聯動，加大對各類既有建筑改造項目的監管力度，切實履行監管責任，提高監管服務水平和工作實效，依法依規查處違法違規行為。

第二十一條 本意見自2025年10月1日起實施，試行期2年。試行期間，國家、省、市另有規定的，從其規定。本文件所引用的相關政策文件、技術審查標準等有更新的，以更新以后的文件為準。2025年10月1日后尚未開工的既有建筑改造項目，應當按照本文件要求辦理相關審批。