為深入貫徹習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想，全面貫徹黨的二十大和二十屆二中、三中全會(huì)精神，認(rèn)真落實(shí)中央城市工作會(huì)議精神，貫徹落實(shí)《中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》，促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，大力實(shí)施城市更新，經(jīng)省委、省政府同意，現(xiàn)結(jié)合山東實(shí)際，提出如下實(shí)施意見。

一、大力推進(jìn)城市更新重點(diǎn)任務(wù)

（一）實(shí)施片區(qū)綜合改造。明確城市更新重點(diǎn)片區(qū)，謀劃實(shí)施老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村等重點(diǎn)工程，“留、改、拆”并舉，統(tǒng)籌資源、一體設(shè)計(jì)、分步實(shí)施，大力發(fā)展綠色低碳建筑、裝配式建筑，建設(shè)高品質(zhì)住宅。對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)類更新項(xiàng)目，積極盤活存量低效用地，超前開展業(yè)態(tài)策劃和招商，促進(jìn)業(yè)態(tài)集聚、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。改造整治城鎮(zhèn)老舊小區(qū)老化管線，支持有條件的樓棟加裝電梯，完善停車、充電、消防、通信等配套設(shè)施。持續(xù)推進(jìn)既有居住建筑和公共建筑節(jié)能改造以及無障礙、適老化、適兒化等改造，加強(qiáng)建筑保溫材料管理。落實(shí)房屋使用安全主體責(zé)任和監(jiān)督責(zé)任，動(dòng)態(tài)排查拆除改造D級(jí)危險(xiǎn)房屋，積極穩(wěn)妥治理國有土地上C級(jí)危險(xiǎn)房屋和國有企事業(yè)單位非成套住房，逐步開展城鎮(zhèn)房屋抗震加固。

（二）加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。完善“快”（快速路、軌道交通）、“慢”（慢行交通）、“停”（停車場(chǎng)）等復(fù)合一體、換乘便捷的城市交通網(wǎng)絡(luò)，推動(dòng)老舊火車站與周邊區(qū)域聯(lián)動(dòng)改造，促進(jìn)交通設(shè)施供給和更新強(qiáng)度相匹配，推進(jìn)職住平衡。持續(xù)排查整治城市各類基礎(chǔ)設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)隱患，依托城市道路統(tǒng)籌實(shí)施燃?xì)鉄崃Α⒐┡潘㈦娏Α⑼ㄐ拧⒕C合管廊等建設(shè)改造。加快城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，打造基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái)。深入開展建筑垃圾常態(tài)化整治、生活垃圾分類。

（三）完善城市服務(wù)功能。落實(shí)完整社區(qū)建設(shè)指南，充分利用存量閑置房屋，科學(xué)設(shè)置社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施，優(yōu)化設(shè)施布局，適度減小規(guī)模、均衡布點(diǎn)，增加托育、養(yǎng)老、文化、體育、衛(wèi)生等優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源供給。適度超前建設(shè)防災(zāi)工程，穩(wěn)步推進(jìn)“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施、應(yīng)急避難場(chǎng)所、公共消防設(shè)施、海綿設(shè)施等建設(shè)。完善城市醫(yī)療應(yīng)急服務(wù)體系，增強(qiáng)重大疫情防控救治應(yīng)急能力。根據(jù)物流發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合城市更新健全優(yōu)化“物流樞紐+分撥中心+末端網(wǎng)點(diǎn)”三級(jí)貨運(yùn)配送網(wǎng)絡(luò)布局。

（四）提升城市空間品質(zhì)。加強(qiáng)城市山體、水體、濕地等自然空間保護(hù)修復(fù)，治理受污染的地塊、河流、湖泊。持續(xù)完善城市結(jié)構(gòu)性綠地和綠道網(wǎng)絡(luò)，建設(shè)群眾身邊的社區(qū)公園、口袋公園，鼓勵(lì)有條件的建筑新建、改建屋頂花園、立體綠化，推動(dòng)打造“百姓?qǐng)@林”。加強(qiáng)公共空間營造建設(shè)提升，布局新型公共文化空間，提升建筑立面、廣告牌匾、景觀照明、城市家具等藝術(shù)美感和文化氣息，整治各類架空飛線。嚴(yán)格管控新建超大體量公共建筑、超高層建筑。

（五）嚴(yán)格歷史文化保護(hù)。加大歷史文化遺產(chǎn)資源調(diào)查力度，摸清不可移動(dòng)文物、歷史文化街區(qū)、歷史建筑等潛在資源情況，達(dá)到條件的及時(shí)納入省市保護(hù)名錄。建立健全“先調(diào)查后建設(shè)”、“先考古后出讓”的保護(hù)前置機(jī)制。采用微改造方式，修復(fù)歷史文化街區(qū)傳統(tǒng)風(fēng)貌。科學(xué)保護(hù)利用文物建筑、歷史建筑和工業(yè)遺產(chǎn)，維護(hù)結(jié)構(gòu)安全、傳統(tǒng)風(fēng)貌，重點(diǎn)保護(hù)體現(xiàn)其核心價(jià)值的外觀、結(jié)構(gòu)和構(gòu)件等，對(duì)存在坍塌、墜落等嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)隱患的，立即加固修繕。保留承載城市記憶與市民情感的老地名。加強(qiáng)監(jiān)督管理，落實(shí)歷史文化保護(hù)傳承日常巡查管理、歷史文化名城保護(hù)專項(xiàng)評(píng)估等制度。歷史文化街區(qū)核心保護(hù)范圍和建設(shè)控制地帶內(nèi)的拆除與新建、改建、擴(kuò)建工程必須符合相關(guān)法規(guī)和保護(hù)規(guī)劃要求。

二、完善城市更新實(shí)施路徑

（六）全面開展城市體檢。完善城市體檢指標(biāo)體系，從住房、小區(qū)（社區(qū)）、街區(qū)、城區(qū)（城市）等維度深入查找存在的問題、癥結(jié)，綜合分析評(píng)價(jià)城市建設(shè)發(fā)展質(zhì)量。理清更新改造的實(shí)際需求、價(jià)值潛力、實(shí)施難易和次序，一體化推進(jìn)城市體檢和城市更新。

（七）編制完善相關(guān)規(guī)劃。編制城市更新專項(xiàng)規(guī)劃，明確城市更新任務(wù)目標(biāo)、更新范圍、重點(diǎn)區(qū)域和存量空間治理總體策略。加強(qiáng)更新重點(diǎn)區(qū)域城市設(shè)計(jì)引導(dǎo)，從平面整體和立體空間上統(tǒng)籌建筑布局、協(xié)調(diào)景觀風(fēng)貌。依據(jù)國土空間總體規(guī)劃，銜接城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、城市更新片區(qū)（單元）策劃方案，推進(jìn)城市更新所在區(qū)域詳細(xì)規(guī)劃編制或修編，強(qiáng)化城市地震、洪澇等自然災(zāi)害防治，為城市更新項(xiàng)目實(shí)施提供法定規(guī)劃依據(jù)。在不突破市縣國土空間總體規(guī)劃和單元層級(jí)詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性管控要求前提下，可重點(diǎn)聚焦公共利益優(yōu)先、有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、有利于建設(shè)實(shí)施等方面，對(duì)詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。市、縣（市、區(qū)）域內(nèi)可統(tǒng)籌使用規(guī)劃指標(biāo)，對(duì)城市更新項(xiàng)目在規(guī)劃用地性質(zhì)、建筑規(guī)模等方面予以支持。

（八）謀劃生成優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。編制城市更新片區(qū)策劃，明確目標(biāo)定位、成本收益分析、資金籌措、推進(jìn)步驟等，對(duì)城市更新項(xiàng)目合理整合，增強(qiáng)可實(shí)施性。省市縣分級(jí)建立城市更新項(xiàng)目庫，各市編制項(xiàng)目年度計(jì)劃，科學(xué)安排項(xiàng)目時(shí)序，建立進(jìn)入、退出機(jī)制，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，謹(jǐn)慎評(píng)估項(xiàng)目收益能力和償還能力，嚴(yán)禁新增地方政府隱性債務(wù)，嚴(yán)防出現(xiàn)“半拉子”工程。

（九）科學(xué)設(shè)置規(guī)劃要求。城市更新中建筑間距、建筑退距、建筑密度、日照標(biāo)準(zhǔn)、綠地率等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，在保障公共安全、維護(hù)合法權(quán)益前提下，可按不低于現(xiàn)狀條件為底線進(jìn)行更新。城市更新項(xiàng)目新增必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施及相應(yīng)的附屬設(shè)施，面積較小或不單獨(dú)占地的，可不計(jì)入容積率，具體標(biāo)準(zhǔn)由各市確定。

（十）探索多種供地方式。在不違反市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)原則的前提下，建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查通過后，可實(shí)施帶方案供地。帶方案供地的城市更新項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行出讓時(shí)的條件要求，不得擅自變更。盤活利用存量低效用地，優(yōu)化零星用地集中改造、容積率轉(zhuǎn)移或獎(jiǎng)勵(lì)政策。除商品住宅用地以外的零星用地，確實(shí)不具備單獨(dú)供地條件的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的市縣級(jí)政府批準(zhǔn)后，可按照劃撥或者協(xié)議有償使用土地規(guī)定，依法依規(guī)確定土地使用權(quán)人。在符合國土空間總體規(guī)劃前提下，支持土地混合開發(fā)利用、不同用地類型合理規(guī)范轉(zhuǎn)換，依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃、規(guī)劃條件和供地政策進(jìn)行更新。根據(jù)城市更新項(xiàng)目特點(diǎn)和用地條件，國有建設(shè)用地使用權(quán)可于地表、地上或地下分層設(shè)立、分層供應(yīng)、分層登記。

三、健全多元化投融資方式

（十一）加強(qiáng)政策資金扶持。省級(jí)層面統(tǒng)籌住房和城鎮(zhèn)建設(shè)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)、文化等相關(guān)領(lǐng)域資金，加大城市更新項(xiàng)目支持力度。支持符合條件的項(xiàng)目爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)投資、地方政府專項(xiàng)債券和超長期特別國債等資金。在不新增隱性債務(wù)的前提下，鼓勵(lì)有條件的地方通過政府財(cái)政補(bǔ)助、貸款貼息等，對(duì)城市更新項(xiàng)目給予資金支持。

（十二）積極引入社會(huì)資本。在保障公共利益前提下，對(duì)可經(jīng)營、可出售、可出租的城市更新項(xiàng)目或資產(chǎn)，在不新增隱性債務(wù)前提下，優(yōu)先通過市場(chǎng)化方式運(yùn)作，運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）、社會(huì)投資人＋工程總承包（EPC）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司信用類債券等多渠道籌集資金。

（十三）加大金融支持力度。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則，設(shè)計(jì)差異化、組合化信貸產(chǎn)品，加大信貸支持。圍繞城市更新項(xiàng)目融資需求，統(tǒng)籌運(yùn)用好各類資金。

四、優(yōu)化城市更新實(shí)施機(jī)制

（十四）擴(kuò)展項(xiàng)目組織形式。加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)權(quán)所有人自主更新、產(chǎn)權(quán)所有人和社會(huì)資本合作、政府委托組織等更新方式的分類指導(dǎo)和引導(dǎo)，建立“共商、共建、共治、共享”推進(jìn)機(jī)制。結(jié)合產(chǎn)權(quán)主體意愿，分別或者統(tǒng)籌運(yùn)用政府征收收儲(chǔ)、產(chǎn)權(quán)主體間權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營入股、自主改造等多種形式開展城市更新。

（十五）創(chuàng)新項(xiàng)目實(shí)施模式。推動(dòng)城市更新由“開發(fā)模式”向“經(jīng)營模式”轉(zhuǎn)變，制定策劃、融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營一體化更新解決方案，做到區(qū)域、項(xiàng)目、實(shí)施主體等全周期收益成本動(dòng)態(tài)匹配。積極探索跨區(qū)域平衡、多項(xiàng)目捆綁平衡、近遠(yuǎn)期平衡、建設(shè)運(yùn)營平衡等模式，合理搭配，統(tǒng)籌更新片區(qū)內(nèi)資源配置和產(chǎn)出效益。綜合考慮群眾意愿、用地規(guī)劃、資金來源等，支持老舊住宅自主更新。

（十六）加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)保障。城市更新需要改變土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)的，依法通過征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式取得，依法依規(guī)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。對(duì)城市更新形成的不動(dòng)產(chǎn)，兼容多種功能的土地和建筑物的，可依法分割的，按不同宗地范圍、不同建筑區(qū)域或樓層辦理分割審批手續(xù)、分區(qū)分層設(shè)權(quán)后，辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（十七）引導(dǎo)社會(huì)參與。支持有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)、規(guī)劃策劃、建設(shè)運(yùn)維等各類企業(yè)轉(zhuǎn)型，參與城市更新，培育專業(yè)化實(shí)施主體。建立城市更新項(xiàng)目提前介入制度，組織有關(guān)金融機(jī)構(gòu)、咨詢?cè)O(shè)計(jì)單位、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等，參與前期謀劃咨詢。

各市要加大改革創(chuàng)新力度，研究制定城市更新地方性法規(guī)、規(guī)劃、政策，加快各類城市更新項(xiàng)目建設(shè)，把各項(xiàng)任務(wù)落到實(shí)處。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同有關(guān)部門建立完善信息共享、工作會(huì)商、難題共研等機(jī)制，及時(shí)推廣水平高、綜合效益好、可持續(xù)可復(fù)制的工作經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新案例。各級(jí)各有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)城市更新政策、措施和成效等宣傳報(bào)道，形成全社會(huì)共同參與支持的良好氛圍。