各有關單位：

《關于城鎮老舊小區自主更新改造的指導意見》已經市政府研究同意，現予以印發，請遵照執行。

廈門市自然資源和規劃局

廈門市住房和建設局

2025年7月18日

（此件主動公開）

關于城鎮老舊小區自主更新改造的指導意見

為進一步提升居住品質、滿足人民群眾美好生活的需要，促進城鎮老舊小區自主更新改造，根據《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》《廈門經濟特區城市更新條例》等有關規定，經市政府同意，現提出以下指導意見：

一、本指導意見的城鎮老舊小區自主更新改造，是指城鎮老舊小區內包含多戶業主的多層或高層住宅樓，建筑使用年限40年以上、建筑結構差、建筑功能不全、缺乏維修加固價值的，或因房屋結構已嚴重損壞或者承重構件已屬危險構件、經危險性鑒定為C級或D級危房的，在符合國土空間規劃的前提下，房屋所有權人申請的自主原地翻建。

屬于不可移動文物、歷史建筑以及傳統風貌建筑，或者已納入成片改造范圍、土地房屋征收計劃、土地儲備計劃的，按照有關規定辦理。

二、自主更新改造應當遵循“業主自愿、資金自籌、改造自主、因地制宜”的原則，改造應經全體改造房屋所有權人書面同意。納入自主更新改造范圍的，應保證土地、房屋權利清晰，原則上應已辦理不動產登記。

三、自主更新改造建設資金由房屋所有權人自行協商出資比例，可以按照原建筑面積比例承擔。房屋所有權人可按規定提取住房公積金、使用專項維修資金、住房公積金組合貸款等渠道籌措資金。

四、自主更新改造可按照單棟住宅獨立改造、相鄰多棟住宅聯合改造以及老舊小區整體改造三種方式實施。

（一）單棟住宅獨立改造原則上應在原建筑基底范圍內實施，符合我市既有住宅增設電梯有關規定的，增設電梯可適當擴大建筑基底范圍；除增設電梯外的自主更新改造，依照《中華人民共和國民法典》規定，經由小區業主共同表決同意的，可突破原建筑基底范圍進行優化設計；

（二）單棟住宅獨立改造及相鄰多棟住宅聯合改造的，其綠地率、建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、消防技術標準、日照標準、機動車停車位以及機動車出入口等無法達到現行標準和規范情形的，可按不低于現狀水平控制；

（三）老舊小區整體改造的，可按國家、省、市城市更新有關規定執行。

五、為滿足居民生活剛性需求，可以結合房屋實際情況進行設計，經市資源規劃主管部門同意后，自主更新改造可以適當增加建筑面積：

（一）項目建筑面積原則上以產權證書登記的面積為準，在日照等條件允許的前提下，項目建設可增加不超過原面積20%的建筑面積，其中10%用于加裝電梯和建設公共服務及配套設施，10%用于原有住宅按套擴面。

（二）原儲藏間或柴火間（雜物間）計入原不動產登記面積的，項目建設時可不再保留，其建筑面積可等面積置換至戶內,但不納入可增加建筑面積的比例計算；未計入原不動產登記且有合法來源的，可納入自主更新改造實施方案進行設計。

（三）對滿足日照、建筑間距等技術規定要求的，可在一層設置公共開放架空空間（不計容），為防澇需要可增加室內外高差；依照《中華人民共和國民法典》規定，經由小區業主共同表決同意的，還可開發地下空間作為停車、人防、消防等配套設施。

增設電梯、公共開放架空空間、公共服務及配套設施以及地下空間開發新增的建筑面積需由全體業主共有，不需要補交土地價款，可按規定直接申請變更登記；因原有住宅按套擴面的，可在辦理不動產權證前，或在房屋上市交易時，按申請受理時點的市場評估價補交土地價款（未補交的登記時在產權證及登記簿中注明增加的面積保留劃撥用地性質）。

六、經區政府批準，房屋所有權人依法作為自主更新改造實施主體，可以成立自主更新委員會、委托業主委員會或者具備相應資質的法人，負責組織房屋所有權人協商和項目申請等工作，并對申請材料的真實性負責。自主更新改造可按照以下程序組織實施：

（一）業主發起：自主更新實施主體編制更新項目實施方案，明確改造方式、改造內容、資金籌措、建設時序、委托實施等事項；

（二）部門指導：自主更新實施主體向所在街道提交更新項目實施方案，由區政府組織住建、財政、資源規劃、市政園林、文旅、執法、征收中心等部門進行聯合審查指導；

（三）方案深化：自主更新實施主體按照聯合審查指導意見，修改完善更新項目實施方案并達成一致意見后按規定報區政府同意，涉及需小區業主共同決定事項的，按程序由小區業主共同決定；

（四）審批建設：自主更新實施主體向市資源規劃部門申請核定規劃條件后，按程序分別辦理建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證，由具有相應資質的房地產或建筑企業按基建程序組織施工，施工納入工程質量安全監督；

（五）驗收登記：施工建設完成后，按相關規定申請工程建設聯合驗收，項目驗收通過并完成竣工驗收備案的，房屋所有權人可向不動產登記部門辦理不動產登記。

七、自主更新改造項目完成后，鼓勵實行專業化物業管理，可參照市建設主管部門定期公布的各類建筑工程綜合平米造價指標計算的投資總額的2%設立首期專項維修資金，在辦理工程竣工驗收備案前一次性劃入專項維修資金專戶，促進小區改造后維護更新良性運行。

八、自主更新改造項目，按照規定享受行政事業性收費減免、稅收優惠及相應補助政策。

九、自主更新改造項目，應配套必要的物防技防措施。

十、各區政府和市直相關部門按照職責分工，加強城鎮老舊小區自主更新改造工作的指導和服務，并結合實際，簡化優化自主更新改造審批程序。

十一、本市單位自管房危房改造可參照本指導意見執行。

十二、本指導意見自2025年8月18日起開始施行，有效期5年。

廈門市自然資源和規劃局辦公室 

2025年7月18日印發